|
|
|
РЫНОК ПРЕДЛОЖЕНИЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОГО И ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ПРИГОРОДАХ: 2 ПОЛУГОДИЕ 2009 Г. Объект исследования Рассматривались следующие категории рынка предложений для строительства объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и его пригородах:
Использованные источники Для анализа рынка общественно-деловых земель и объектов Санкт-Петербурга использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы печатных изданий («Деловой Петербург», «Коммерческая недвижимость» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, на информационных порталах недвижимости и данные из частных источников. Всего было использовано 119 источников. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах. 1. Структура предложений Количество рассмотренных предложений за 2 полугодие 2009 г. составило 297 объектов, большинство из которых составляют земельные участки – более 60%. Соотношение между типами предложений представлено на Диаграмме 1.
 По статусу владения рассмотренные объекты охватывали все виды: объекты в собственности, в долгосрочной или краткосрочной аренде, и объекты, предоставленные в рамках инвестиционных проектов. Анализ предложений показал, что большинство объектов находится в собственности. Так, практически все отдельно стоящие здания являются собственностью юридических или физических лиц. Для имущественных комплексов характерно смешанное владение: в 74% случаях входящие в состав комплексов участки и здания находятся в собственности, а 26% случаев здания являются собственностью, а земля находится в аренде (в той или иной ее форме). Что касается земельных участков, то соотношение видов их владения более разнообразно и представлено на Диаграмме 2.
 Как можно видеть, большинство предложений также находится в собственности – 51%. В то же время весомой является доля участков, полученных в рамках инвестиционных проектов – 20%. Далее для рассмотренных предложений были получены распределения по их целевому назначению, месторасположению, по цене. 2. Целевое назначение предложений Использование земельного участка, имущественного комплекса или здания под те или иные цели в Санкт-Петербурге определяется его Генеральным Планом и принятыми недавно Правилами Землепользования и Застройки (ПЗЗ). Большинство рассмотренных объектов, расположены, по Генплану, в зонах Д (деловая застройка), остальные объекты расположены в зонах Ж (жилая застройка) и П (промышленная застройка), в которых также возможно строительство объектов общественно-делового назначения. Вся совокупность рассмотренных предложений в соответствии с их возможным использованием была разбита на две группы:
В соответствии с вышеуказанным разбиением 32% всех рассмотренных предложений были отнесены к категории деловых объектов, и 68% – к многофункциональным объектам. На Диаграмме 3 показано соотношение типов предложений и их целевого назначения.
 Как можно видеть, большинство предложений для делового строительства составляют отдельно стоящие здания – 64%. В то же время большинство предложений для многофункционального использования представляют земельные участки – 79%. 3. Территориальные распределения На Карте 1 представлено территориальное распределение предложений под строительство объектов делового назначения. |
|
|
КАРТА 1
|
|
Как легко видеть, для делового строительства характерна концентрация в центральных районах города. Территориальное распределение предложений для строительства объектов многофункционального назначения представлено на Карте 2. |
|
|
КАРТА 2
|
|
Можно видеть, что, в отличие от предыдущей картины, предложения для многофункционального использования располагаются по всему городу равномерно. Некоторая концентрация наблюдается на пересечениях КАД и основных выездов из города, а также по Пулковскому шоссе. 4. Ценовые распределения Анализ цен предложений показал, что как для объектов делового назначения, так и для объектов многофункционального использования, какое-либо явное выделение ценовых групп отсутствует. Слишком много факторов играет роль в ценообразовании данных объектов, что приводит к большой дифференциации их стоимости. Можно отметить лишь, что само назначение объектов (деловое строительство или многофункциональное) не влияет на цену земельных участков, или зданий. Другие факторы (локация, инженерное оснащение и др.) влияют на стоимость объектов гораздо сильнее. На Диаграммах 4 и 5 приведены ценовые распределения для двух категорий рассмотренных предложений – земельных участков для нового строительства и отдельно стоящих зданий для реконструкции. Цены всех предложений были приведены к цене в долларах США, курс доллара был взят 30 руб. за $1 (средний курс за 2 полугодие 2009 г.).
 Как видно из диаграммы 4, более половины земельных участков – 51% попадают в ценовую категорию до $200/кв.м, а в категорию до $400/кв.м попадает большинство участков - 68%. Стоит отметить, что немалое количество предложений – 17% имеет цену выше $1000/кв.м, а наибольшие цены составляют $3000-$3500 за кв.м земли (маленькие участки в центре города под многофункциональное использование).
 Цена предложений на отдельно стоящие здания также оказалась равномерно распределенной в диапазоне от $180 до $14000 за 1 кв.м площади здания. Половина предложений – 50%, имеют цену до $3000/кв.м. Столько же предложений имеют цену выше $3000/кв.м, а наиболее дорогие объекты достигают цены $14000 за кв.м. Довольно высокая стоимость квадратных метров зданий объясняется их локацией – большинство таких объектов расположено в центральной части города (см. Карту 1).
См. также:
|
|
