КАРТА РЫНКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОГО И ОБЩЕСТВЕННО-ДЕЛОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ПРИГОРОДАХ:  1-Е ПОЛУГОДИЕ 2009 Г.

Объект исследования

Рассматривались следующие категории рынка предложений для строительства объектов коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и его пригородах:

1. Земельные участки под новое строительство;
2. Отдельно стоящие здания под реконструкцию (части зданий или встроенные помещения не рассматривались);
3. Имущественные комплексы (земельные участки и расположенные на них здания, сооружения).

Использованные источники

Для анализа рынка общественно-деловых земель и объектов Санкт-Петербурга использовались собственная база данных компании PETERLAND, материалы печатных изданий («Деловой Петербург», «Коммерческая недвижимость» и др.), материалы риэлтерских и консалтинговых компаний, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете, на информационных порталах недвижимости и данные из частных источников. Всего было использовано 97 источников. Результаты проведенного исследования представлены ниже на картах и диаграммах.

1. Структура предложений

Количество рассмотренных предложений за 1-е полугодие 2009 г. составило 249 объектов, большинство из которых составляют земельные участки – более 50%. Соотношение между типами предложений представлено на Диаграмме 1.

По статусу владения рассмотренные объекты охватывали все виды: объекты в собственности, в долгосрочной или краткосрочной аренде, и объекты, предоставленные в рамках инвестиционных проектов.

Анализ предложений показал, что большинство объектов находится в собственности. Так, практически все отдельно стоящие здания являются собственностью юридических или физических лиц. Для имущественных комплексов характерно смешанное владение: в 70% случаях входящие в состав комплексов участки и здания находятся в собственности, а 30% случаев здания являются собственностью, а земля находится в аренде (в той или иной ее форме).

Что касается земельных участков, то соотношение видов их владения более разнообразно и представлено на Диаграмме 2.

Как можно видеть, большинство предложений также находится в собственности – 55%. В то же время весомой является доля участков, полученных в рамках инвестиционных проектов – 21%.

Далее для рассмотренных предложений были получены распределения по их целевому назначению, месторасположению, по цене.

2. Целевое назначение предложений

Использование земельного участка, имущественного комплекса или здания под те или иные цели в Санкт-Петербурге определяется его Генеральным Планом и принятыми недавно Правилами Землепользования и Застройки (ПЗЗ). Большинство рассмотренных объектов, расположены, по Генплану, в зонах Д (деловая застройка), остальные объекты расположены в зонах Ж (жилая застройка) и П (промышленная застройка), в которых также возможно строительство объектов общественно-делового назначения.

Вся совокупность рассмотренных предложений в соответствии с их возможным использованием была разбита на две группы:

1. Объекты делового назначения – это объекты недвижимости, предназначенные для нового строительства или под реконструкцию для размещения бизнес-центров, административных зданий, гостиниц, банков.
   
   
2. Объекты многофункционального назначения – объекты недвижимости, которые могут быть использованы под строительство торговых, торгово-деловых центров, торгово-развлекательных комплексов и для комплексной застройки территории.

В соответствии с вышеуказанным разбиением 31% всех рассмотренных предложений были отнесены к категории деловых объектов, и 69% – к многофункциональным объектам.

На Диаграмме 3 показано соотношение типов предложений и их целевого назначения.

Как можно видеть, большинство предложений для делового строительства составляют отдельно стоящие здания – 83%. В то же время большинство предложений для многофункционального использования представляют земельные участки – 73%.

3. Территориальные распределения

На Карте 1 представлено территориальное распределение предложений под строительство объектов делового назначения.

Как легко видеть, для делового строительства характерна концентрация в центральных районах города.

Территориальное распределение предложений для строительства объектов многофункционального назначения представлено на Карте 2.

Можно видеть, что, в отличие от предыдущей картины, предложения для многофункционального использования располагаются по всему городу равномерно. Некоторая концентрация наблюдается на выезде из города по Пулковскому шоссе.

4. Ценовые распределения

Анализ цен предложений показал, что как для объектов делового назначения, так и для объектов многофункционального использования, какое-либо явное выделение ценовых групп отсутствует. Слишком много факторов играет роль в ценообразовании данных объектов, что приводит к большой дифференциации их стоимости.

Можно отметить лишь, что само назначение объектов (деловое строительство или многофункциональное) не влияет на цену земельных участков, или зданий. Другие факторы (локация, инженерное оснащение и др.) влияют на стоимость объектов гораздо сильнее.

На Диаграммах 4 и 5 приведены ценовые распределения для двух категорий рассмотренных предложений – земельных участков для нового строительства и отдельно стоящих зданий для реконструкции. Цены всех предложений были приведены к цене в долларах США, курс доллара был взят 32 руб. за $1 (средний курс за 1-е полугодие 2009 г.).

Как видно из Диаграммы 4, более половины земельных участков – 57% попадают в ценовую категорию до $200/кв.м, а в категорию до $400/кв.м попадает большинство участков – 79%. Стоит отметить, что немалое количество предложений – 13% имеет цену выше $1000/кв.м, а наибольшие цены составляют $3000-$3500 за кв.м земли (маленькие участки в центре города под многофункциональное использование).

Цена предложений на отдельно стоящие здания также оказалась равномерно распределенной в диапазоне от $180 до $14000 за 1 кв.м площади здания. Более половины предложений – 54%, имеют цену до $3000/кв.м. Почти столько же предложений имеют цену выше $3000/кв.м, а наиболее дорогие объекты достигают цены $14000 за кв.м. Довольно высокая стоимость квадратных метров зданий объясняется их локацией – большинство таких объектов расположено в центральной части города (см. Карту 1).