Состояние рынков коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Земельные участки в Ленинградской области и Санкт-Петербурге

Состояние рынков коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

СОСТОЯНИЕ РЫНКОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА: 2 ПОЛУГОДИЕ 2009 Г.

Начиная с 2009 года компания PETERLAND на основе собственных исследований проводит мониторинг рынка предложений для строительства объектов коммерческой недвижимости. В отличие от этих исследований, в данном кратком обзоре отражено состояние рынка существующих, т.е. построенных и функционирующих объектов коммерческой недвижимости.

Данный обзор представляет собой сводку основных показателей рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, основанную на результатах исследований ведущих консалтинговых и риэлтерских компаний, работающих на этом рынке.

Основной целью таких сводных обзоров является получение ответов на простые вопросы: сколько в Санкт-Петербурге имеется тех или иных объектов коммерческой недвижимости, сколько используется и сколько строится новых, какова наполняемость коммерческих площадей, каковы потребности рынка, каковы цены, арендные ставки?

В результате регулярных публикаций основных показателей рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга можно будет получить представление о сложившейся на нем ситуации и увидеть основные тенденции этого рынка. Это безусловно, может быть полезно как для аналитиков, так и для девелоперов и инвесторов, изучающих вопросы строительства новых объектов и инвестирования в новые проекты. Особенно это может оказаться полезным при сопоставлении двух картин рынка: рынка предложений и рынка существующих объектов.

Предполагается публиковать такие сводные данные (своего рода информационные срезы) два раза в год – по окончании полугодий.

Объект исследования

Рассматривались следующие сегменты рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга:

1. Офисная недвижимость.
2. Торговая недвижимость.
3. Складская недвижимость.

Использованные источники

В открытых источниках сведения о тех или иных сегментах рынка публикуются часто, но надо признать, что приведенные в них сведения достаточно разрозненны, отрывочны, не обладают системностью. Кроме того, не все компании публикуют свои обзоры в открытом доступе. Таким образом, составить адекватную картину рынка оказывается не так легко.

Для составления сводной картины рынка объектов коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга использовались, как наиболее полные и систематизированные, материалы следующих ведущих консалтинговых компаний: Knight Frank, Colliers International, GVA Sawyer, Jones Lang LaSalle, Maris Properties, ASTERA, опубликованные в СМИ или размещенные в Интернете.

Сводные показатели рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за 2 полугодие, полученные из этих источников, представлены ниже в таблицах и на диаграммах. Ввиду того, что прямые сведения по некоторым показателям в тех или иных источниках отсутствовали, такие показатели были получены (где это было возможно) пересчетом из приведенных в источниках данных.

При проведении пересчетов арендных ставок было принято курсовое соотношение: $1 = 30 руб.

Исключение ответственности

Настоящий обзор имеет исключительно информативные цели. Информация, содержащаяся в данном документе, была получена из открытых источников и отображает сведения, представленные в обзорах и отчетах вышеуказанных компаний. При этом компания PETERLAND не несет ответственность за достоверность представленных в них сведений.

Введение

Как можно будет видеть из представленных ниже результатов, основные показатели рынка коммерческой недвижимости, полученные из обзоров разных компаний, иногда заметно отличаются. Скорее всего, это является следствием того, что предмет исследования в разных обзорах не всегда один и тот же. К сожалению, в публикуемых отчетах и обзорах не всегда четко указываются этот предмет и критерии его отбора. По возможности, в данном обзоре даются комментарии о таких критериях и параметрах.

Несмотря на вышесказанное, можно надеяться, что приведенная ниже сводка результатов дает представление о рынке функционирующей коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.

1. Офисная недвижимость

Ниже представлены основные показатели офисной недвижимости в Бизнес-Центрах классов А и В.

Примечания:
Данные по площадям Colliers Int. приведены в разрезе GLA (арендопригодные).
Данные по площадям GVA Sawyer приведены в разрезе GLA (арендопригодные).
Данные по площадям ASTERA приведены в разрезе GBA (общие).

Общая площадь офисных площадей в Бизнес-Центрах класса А и В, и разбивка их по классам представлены для наглядности в графическом виде на Диаграмме 1.

ДИАГРАММА 1

Тенденции и прогнозы:
Knight Frank	В конце 2009 года наблюдалась не только стабилизация уровня свободных площадей, но и увеличение объемов поглощения. Начиная со 2 квартала 2009 года наблюдается снижение темпов падения ставок аренды на помещения класса А и их стабилизация в сегменте класса В.
Colliers International	На начало 2010 г. в процессе строительства находятся 17 офисных центров классов А и В. Арендопригодная площадь строящихся объектов составляет 210 тыс. кв.м, из них ко вводу в 2010 г. запланировано 110 тыс. кв.м. В 2010 г. ожидается постепенный рост спроса, наметившегося в 2009 г., и сохранение объема поглощения офисных площадей классов А и В на уровне 100–150 тыс. кв.м. К 2012 г. прогнозируется выравнивание спроса и предложения и постепенный рост арендных ставок.
GVA Sawyer	В 2010-2011 гг. будет происходить замедление темпов ввода офисной недвижимости в связи с остановкой большинства проектов. По итогам 2010 года объем ввода офисной недвижимости составит около 150-170 тыс. кв.м. Дальнейшее падение арендных ставок на офисном рынке не ожидается. В 2010 году, при сохранении текущей макроэкономической ситуации, уровень арендных ставок не изменится, в 2011 году возможен рост в пределах инфляции.
Jones Lang LaSalle	Объем ввода офисных площадей продолжит снижаться. До конца 2012 г. анонсированы к выходу всего 200 000 кв.м офисных площадей на стадии строительства. Дальнейшее падение арендных ставок маловероятно.
Maris Properties	В 2010 г. можно ожидать снижения процента вакантных площадей и прекращения снижения арендных ставок. В первую очередь, это произойдет в центральных районах Санкт-Петербурга и в сложившихся деловых зонах.
ASTERA	В ближайшие 2-3 года динамика ввода новых площадей снизится. В течение 2010 года ко вводу в эксплуатацию заявлено около 300 000 кв.м офисных объектов классов А и В. На протяжении всего 2010 года уровень арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга останется стабильным. Спрос будет демонстрировать положительную динамику, что будет способствовать поглощению вакантных площадей.

Таким образом, исходя из приведенных прогнозов, можно сделать следующие выводы:

Рынок офисной недвижимости прекратил падение и стабилизировался на новых уровнях;
В 2010-2011 гг. прогнозируется замедление темпов ввода новой офисной недвижимости; объем ввода офисных объектов классов А и В ожидается в 2010 г. в диапазоне 110-300 тыс. кв.м.
В 2010 г. ожидается стабилизация арендных ставок на текущих уровнях и постепенное снижение доли вакантных площадей;
К 2012 г. прогнозируется выравнивание спроса и предложения и постепенный рост арендных ставок.

2. Торговая недвижимость

Ниже приведены основные данные по торговым площадям в торговых и торгово-развлекательных центрах, многофункциональных центрах и гипермаркетах различного назначения.

Примечания:
Данные по площадям Knight Frank приведены в разрезе GBA (общие).
Данные по площадям Colliers Int. приведены в разрезе GBA (общие), отражают совокупность площадей гипермаркетов, DIY, мебельных центров, торговых центров с арендуемой площадью более 4 000 кв.м.
Данные по площадям GVA Sawyer приведены в разрезе GBA (общие), отражают совокупность площадей гипермаркетов и ТЦ свыше 3000 кв.м.
Данные по площадям ASTERA приведены в разрезе GBA (общие), отражают совокупность площадей ТРК, ТК, DIY, гипермаркетов.

Как можно видеть, основные показатели – объемы торговых площадей – значительно различаются друг от друга. Причины этого уже указывались – большое количество различных форматов и критериев отбора торговых объектов, что и затрудняет унифицировать подсчеты площадей.

Для иллюстрации общий объем торговых площадей представлен ниже на Диаграмме 2.

ДИАГРАММА 2

Тенденции и прогнозы:
Knight Frank	В 2010 году прирост новых торговых площадей будет более существенным, чем в 2009 г. Планируется открыть 8–10 торговых комплексов общей площадью свыше 400 тыс. кв.м. Ввод новых торговых комплексов в 2010 г. ожидается на уровне докризисного 2007 г. Появилась практика использования комбинированной схемы оплаты аренды (фиксированная арендная ставка + % от оборота).
Colliers International	Прирост торговых площадей в 2010 г. составит около 500 тыс. кв.м (в том числе около 300 тыс. кв.м арендопригодных (GLA)). Роста вакантных площадей не ожидается, т.к. новые торговые площади представляют собой современное и качественное предложение, на которые уже сегодня наблюдается активный спрос. Базовые условия аренды торговых помещений в 2009 г. стали более лояльными для арендаторов (переход на процент от оборота, временная отмена индексации арендных ставок и т.п.).
GVA Sawyer	Объем ввода арендопригодных торговых площадей (GLA) в 2010 году составит 220-250 тыс. кв.м.
Jones Lang LaSalle	В настоящее время заморожено более 400 000 кв.м торговых площадей, находящихся на разных стадиях строительства. Наблюдается стабилизация ставок для якорных арендаторов. Получает распространение практика применения процента с оборота, а также снижение ставки на первые 1-2 года аренды.
Maris Properties	Текущая ситуация на рынке торговых площадей свидетельствует о чрезвычайно сильной конкуренции и приближении рынка к насыщению. Несмотря на небольшой ввод ТЦ в 2009 г. (из-за замораживания строящихся объектов и переносов сроков ввода), на 2010 год прогнозируется ввод около 500000 кв.м (+16%). Начиная с 2011 г., рост предложения будет происходить значительно меньшими темпами. Востребовано будет строительство торговых центров в центральных районах, а также в районах, где строятся новые крупные жилые массивы (Кудрово, Балтийская жемчужина и т.д.).
ASTERA	В 2010 г. будет введено не более 400 000 кв.м из заявленного объема (580000 кв.м.). Динамика прироста торговых площадей в ближайшие 2-3 года снизится. Рынок торговой недвижимости перешел на этап стабилизации, однако процесс восстановления будет происходить медленно и в 2010 году не следует ожидать резкой положительной динамики.

Таким образом, исходя из приведенных прогнозов, можно сделать следующие выводы:

Рынок торговой недвижимости прекратил падение и перешел на этап стабилизации, однако процесс восстановления будет происходить медленно и в 2010 г. не следует ожидать резкой положительной динамики;
В 2010 г. прирост новых торговых площадей будет более существенным, чем в 2009 г. В конце 2010 года объем ввода торговых объектов может находиться на уровне 400000 – 500000 кв.м.;
Условия аренды торговых помещений в 2009 г. стали более лояльными для арендаторов.

3. Складская недвижимость

Ниже представлены основные данные по качественным складам классов А и В.

Примечания:
По данным Knight Frank, объем качественных площадей, сдаваемых в аренду (спекулятивные склады) – 909,6 тыс. кв.м.
Данные по площадям Colliers включают в себя логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады, построенные для собственных нужд и холодильные склады.
Данные по площадям GVA Sawyer не учитывают склады под собственные нужды;
Приведенные данные по площадям ASTERA включают в себя склады классов А и В всех назначений (спекулятивные, логистические, под собственные нужды), включая склады на территории Ленинградской области вблизи КАД. Доля свободных площадей в складах, введенных до 2008 г. – 7,5%, введенных в 2008 г. – 52,5%, введенных в 2009 г. – 70%.

Общая площадь складских площадей и их разбивка по классам также представлены для наглядности в графическом виде на Диаграмме 3.

ДИАГРАММА 3

Тенденции и прогнозы:
Knight Frank	За время кризиса была приостановлена реализация более 300 тыс. кв.м складских проектов, в стадии строительства, и более 1 млн. кв.м – в стадии проектирования. Это привело к серьезному сокращению объемов ввода новых площадей. Объем ввода качественных складских площадей в 2010 г. вряд ли превысит 100 тыс. кв.м. Интерес к высококлассным складским площадям начинают проявлять производственные компании. В 2009 г. более 20% реализованных на рынке площадей были арендованы под производственные нужды.
Colliers International	В 2010 г. к вводу в эксплуатацию планируется около 60 тыс. кв.м складских площадей. Сохраняется тенденция переноса реализации новых складских комплексов на более поздние сроки. Исключением могут стать склады, строящиеся для собственных нужд или по схеме build-to-suit (строительство под заказчика), а также проекты на севере города, где спрос на качественные складские помещения по-прежнему неудовлетворен. Также увеличивается потребность в производственно-складских помещениях с хорошей транспортной доступностью и большой выделенной электрической мощностью. Сохраняется спрос на складские помещения под нужды легкого производства (light industrial).
GVA Sawyer	С учетом реализованных проектов и тех проектов, которые сейчас находятся на финальной стадии строительства, недостатка в универсальных складских площадях не будет, по крайней мере, 2 года. Востребованными останутся лишь небольшие специализированные склады. В дальнейшем маловероятно существенное снижение арендных ставок – падение составит не более 5-10% в пессимистичном варианте.
Jones Lang LaSalle	Низкий спрос и отсутствие финансирования проектов привели девелоперов к пересмотру стратегий развития. Большинство отложило строительство крупных проектов до улучшения экономической ситуации. В настоящее время на разных стадиях строительства находятся проекты общей площадью 260000 кв.м., однако выход большинства из них будет отложен на 2011-2012 гг.
Maris Properties	Прогноз на 2010 г. – ввод около 600000 кв.м. Более 2 млн. кв.м строящейся и проектируемой складской недвижимости в Петербурге заморожено на неопределенный срок. Наиболее перспективным и востребованным направлением в ближайшие годы будет "строительство под конкретного заказчика".
ASTERA	По сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости складской сегмент будет восстанавливаться дольше. В течение 2010 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 1 млн. кв.м складских площадей, по прогнозам специалистов компании, будет сдано не более половины. В первой половине 2010 г. продолжится постепенное снижение арендных ставок на складские площади и увеличение доли вакантных площадей, после чего на рынке наступит период стагнации, который продолжится до конца 2010.

Таким образом, исходя из приведенных прогнозов, можно сделать следующие выводы:

По сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости складской сегмент будет восстанавливаться дольше;
В первой половине 2010 г. возможно продолжение постепенного снижения арендных ставок (5-10%) на складские площади и увеличение доли вакантных площадей, после чего на рынке наступит период стагнации, который продолжится до конца 2010 г.;
Перспективным и востребованным направлением в ближайшие годы станет строительство по схеме build-to-suit "строительство под конкретного заказчика";
Интерес к высококлассным складским площадям начинают проявлять производственные компании, которые могут использовать инженерно подготовленные складские помещения с хорошей транспортной доступностью под свои производственные нужды.